相続した不動産の税金一覧｜登録免許税0.4%と相続税

相続した不動産には、性質の違う税金が3つ関わる

「実家を相続したが、どんな税金がいくらかかるのか分からない」という相談は少なくありません。相続した不動産に関わる税金は、かかるタイミングで整理すると理解しやすくなります。

税金	課税するところ	かかるタイミング	税率の目安
登録免許税	国	相続登記（名義変更）をするとき	不動産の価額の1,000分の4（0.4%）
相続税	国	遺産の課税価格が基礎控除額を超えるとき	課税遺産総額に応じて10%〜55%
固定資産税・都市計画税	市町村（東京23区は都）	毎年（1月1日時点の所有者に課税）	各自治体の定めによる
譲渡所得税・住民税	国・自治体	相続した不動産を売却して利益が出たとき	所有期間等により異なる

以下、それぞれを順に見ていきます。

1. 登録免許税（相続登記のとき／1,000分の4）

相続した不動産の名義を変える「相続登記」の際にかかる国税です。国税庁のタックスアンサーNo.7191では、相続による所有権の移転登記の税率は不動産の価額の1,000分の4（土地・建物とも）とされています。売買による移転登記の1,000分の20と比べると低い税率です。

課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場が管理する固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則その価格とされています。固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書で確認できることが一般的です。

また、同ページには次の免税措置が示されています。

• 相続により土地の所有権を取得した個人が、その移転登記を受ける前に死亡した場合、令和9年3月31日までに、その死亡した個人を登記名義人とするために受ける登記には登録免許税が課されない
• 個人が令和9年3月31日までに受ける土地の相続による所有権移転登記等で、課税標準となる不動産の価額が100万円以下であるときは登録免許税が課されない

なお、相続登記は2024年（令和6年）4月から申請が義務化されています。詳しくは相続登記の義務化の解説記事をご覧ください。

2. 相続税（基礎控除を超えたとき）

相続税は、遺産の課税価格の合計額が基礎控除額「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超える場合にかかるとされています。不動産は時価ではなく相続税評価額で計算するため、購入価格や売却見込み額とは一致しません。

• 土地は路線価方式または倍率方式で評価します。→路線価図・評価倍率表の調べ方
• 建物は固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で評価するとされています。→不動産の相続税評価の考え方
• 自宅の敷地は、要件を満たせば評価額を最大80%減額できる特例があります。→小規模宅地等の特例

税率は課税遺産総額を法定相続分であん分した金額に応じて10%〜55%とされています。遺産総額と家族構成別の目安は相続税の早見表、概算は無料の相続税シミュレーターで確認できます。申告・納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です（相続手続きの期限一覧）。

3. 固定資産税・都市計画税（毎年かかる）

固定資産税は市町村（東京23区は都）が課す地方税で、その年の1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます。相続税とは別の税金なので、相続税がかからない場合でも、不動産を持ち続ける限り毎年かかります。

年の途中で相続が発生した場合、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者（＝被相続人）となり、実際の納付は相続人が引き継ぐのが一般的です。税率や軽減措置は自治体ごとに定められているため、詳細はお住まいの市区町村（東京23区は都税事務所）にご確認ください。

4. 売却する場合の譲渡所得税

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「収入金額−（取得費＋譲渡費用）」で計算するのが基本とされており、相続した不動産では被相続人の取得費を引き継ぐ点が特徴です。売却を検討する場合は、相続税の申告と並行して早めに確認しておくと選択肢が広がります。

よくある質問

相続した土地の名義変更にかかる税金はいくらですか？

国税庁のタックスアンサーNo.7191では、相続による土地・建物の所有権の移転登記の登録免許税の税率は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）とされています。課税標準となる「不動産の価額」は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。具体的な税額は法務局または司法書士にご確認ください。

相続登記の登録免許税が免除される場合はありますか？

国税庁の同ページでは、相続により土地の所有権を取得した個人がその移転登記を受ける前に死亡した場合の登記や、令和9年3月31日までに受ける土地の相続登記で不動産の価額が100万円以下であるときの登記について、登録免許税が課されない免税措置があるとされています。適用の可否は登記所にご確認ください。

相続税がかからなくても固定資産税はかかりますか？

はい。固定資産税は市町村（東京23区は都）が課す地方税で、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。相続税は遺産の総額が基礎控除額を超えた場合にかかる国税で、両者は別の税金です。相続税がかからない場合でも、不動産を所有している限り固定資産税は毎年かかります。

出典・参考（公的機関）

• 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表
• 国税庁 タックスアンサー No.4155 相続税の税率
• 国税庁 タックスアンサー No.4602 土地家屋の評価
• 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

本ページは一般的な情報提供を目的としており、個別の税務判断は行っていません。具体的な税額や適用可否は、税務署・市区町村・税理士等の専門家にご確認ください。