（更新: 2026年7月23日）
不動産は相続税評価でどう扱われる？土地・建物の評価の考え方
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不動産は「時価」ではなく「相続税評価額」で評価される
相続財産の中でも、不動産は現金や有価証券と異なり、金額がひと目でわかりにくい財産です。相続税を計算する際、不動産は市場での売買価格（時価）そのものではなく、国税庁が定める方法にもとづく「相続税評価額」で評価されるのが一般的です。この評価額は、多くの場合、実勢価格よりも低い水準になる傾向があるといわれています。
土地の評価の考え方
土地の評価方法には、大きく分けて「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があるのが一般的です。市街地の多くのエリアでは、国税庁が公表する路線価（道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額の目安）をもとに、土地の形状や面積などを踏まえて評価額を算出する路線価方式が使われます。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価する倍率方式が用いられることが一般的です。
なお、自宅の敷地など一定の要件を満たす宅地については、「小規模宅地等の特例」により評価額が大きく減額される制度もあります。この特例の適用可否は要件が細かく定められているため、個別の状況にもとづく確認が欠かせません。
建物の評価の考え方
建物については、多くの場合「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額として使われます。固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税の課税明細書などで確認できるのが一般的です。賃貸に出している建物については、借家権割合を考慮して評価額が減額される取り扱いもあります。
目安を把握する際のポイント
不動産は評価の仕組みが複雑なため、「購入時の価格」や「今売ったらいくらになるか」といった時価の感覚と、相続税評価額との間にはズレが生じることがあります。おおまかな目安を把握したい場合は、固定資産税評価額（納税通知書に記載）を参考にする方法が比較的手軽です。ただし、これはあくまで簡易的な目安であり、実際の相続税評価額や、特例適用後の評価額とは異なる場合があります。
評価額の目安がつかめたら、遺産全体が基礎控除額（一般に3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えそうかどうかを確認するのが次のステップです。基礎控除の仕組みは基礎控除の解説記事で詳しく解説しています。また、相続した不動産の名義変更（相続登記）は2024年4月から義務化されています。詳しくは相続登記の義務化の解説記事をご覧ください。不動産を誰が取得するかは、相続人全員による遺産分割協議で決めるのが一般的です。作成の流れは遺産分割協議書の解説記事をご覧ください。
収益物件や複数の不動産を保有している方、資産の組み換えを検討している方は、不動産会社による無料査定を通じて現状の評価の目安を確認することも一つの方法です。当サイトでは、相続税シミュレーターとは別に、不動産の無料査定のご案内も行っています。
よくある質問
土地の相続税評価はどのように計算されますか？
一般に、路線価が定められている地域では路線価方式（路線価×面積を基本に形状等で補正）、それ以外の地域では固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式で評価されるとされています。正確な評価額の算定は税理士等の専門家にご相談ください。
建物の相続税評価はどうなりますか？
建物は多くの場合、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額として使われるのが一般的です。固定資産税の課税明細書で確認できることが多く、賃貸中の建物は借家権割合を考慮して減額される取り扱いもあるとされています。
小規模宅地等の特例とは何ですか？
自宅の敷地など一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額が大きく減額される制度とされています。適用には利用状況や取得者などの細かな要件があるため、適用可否の判断は必ず税理士等の専門家にご確認ください。
出典・参考（公的機関）
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の税務・法務上の効果を保証するものではありません。個別の税務・法務判断は、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
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