小規模宅地等の特例とは？自宅の土地評価が最大80%減になる要件
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小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅の敷地や、事業・貸付に使っていた宅地について、一定の要件を満たす場合に相続税評価額を大きく減額できる制度です。一般に、対象となる宅地の区分に応じて、評価額が**50%〜80%**減額されるとされています。土地は相続財産の中でも評価額が大きくなりやすいため、この特例が使えるかどうかで相続税額が大きく変わることも珍しくありません。不動産の評価の基本的な考え方は不動産の相続税評価の解説記事で解説しています。
宅地の区分と減額割合・限度面積
一般に、小規模宅地等の特例には次の区分があるとされています。
| 区分 | 内容 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 自宅の敷地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 事業用の敷地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸物件等の敷地 | 200㎡ | 50% |
自宅の敷地（特定居住用宅地等）が最も利用頻度の高い区分で、要件を満たせば330平方メートルまでの部分について評価額が80%減額されます。たとえば評価額5,000万円・面積が要件の範囲内の自宅の敷地であれば、目安として評価額が1,000万円まで下がる計算になります。
自宅の敷地（特定居住用宅地等）の主な要件
適用を受けられる取得者と要件は、一般に次のように整理されています。
配偶者が取得する場合
同居の有無や、その後の保有継続を問わず適用を受けられるとされています。最も要件が緩やかな取得者です。
同居していた親族が取得する場合
相続開始直前まで被相続人と同居しており、かつ相続税の申告期限まで（一般に10か月）その家屋に居住し、宅地を保有し続けることが要件とされています。
同居していない親族（いわゆる「家なき子」）が取得する場合
被相続人に配偶者や同居の相続人がおらず、かつ取得者本人が相続開始前3年以内に自己または配偶者等の所有する家屋に住んでいないなど、一定の要件を満たす別居親族にも適用が認められる場合があるとされています。要件が細かく、近年の改正で対象範囲が絞られた経緯もあるため、該当する可能性がある場合は必ず専門家にご確認ください。
適用を受けるための手続き
小規模宅地等の特例は、一般に相続税の申告書にこの特例を適用する旨を記載し、遺産分割協議書の写しなど必要書類を添付して申告することで適用を受けられるとされています。配偶者の税額軽減と同様、この特例の適用によって納付税額がゼロになる場合でも申告自体は必要とされる点に注意が必要です。配偶者の税額軽減の仕組みは配偶者の税額軽減の解説記事で解説しています。
また、原則として申告期限までに遺産分割が確定していることが前提とされています。分割協議がまとまらない場合の対応（分割見込書の提出等）は配偶者の税額軽減と共通する考え方です。分割協議書の作り方は遺産分割協議書の解説記事をご覧ください。
適用可否の判断は慎重に
小規模宅地等の特例は減額幅が大きい分、要件も複雑です。「誰が」「どの宅地を」「どのように」取得するかによって適用可否や減額割合が変わるため、実際の判断には登記事項証明書や固定資産税評価額など具体的な資料にもとづく確認が欠かせません。当サイトの相続税シミュレーターでは、この特例を適用した場合の目安を踏まえた試算が可能です。まずは全体の目安を把握したうえで、詳細な適用可否は税理士等の専門家にご相談することをおすすめします。不動産の売却や資産の組み換えを検討している方向けに、不動産の無料査定のご案内も行っています。
よくある質問
小規模宅地等の特例はどんな宅地に使えますか？
一般に、被相続人の自宅の敷地（特定居住用宅地等）、事業用の敷地（特定事業用宅地等）、貸付事業用の敷地（貸付事業用宅地等）などが対象とされています。区分ごとに減額割合や限度面積、取得者の要件が異なるため、個別の適用可否は税理士等の専門家にご確認ください。
自宅の土地はどれくらい評価額が下がりますか？
一般に、特定居住用宅地等に該当する場合、330平方メートルまでの部分について評価額が80%減額されるとされています。たとえば評価額5,000万円で面積が要件内の宅地であれば、目安として評価額1,000万円まで下がる計算になります。正確な計算は個別の状況によるため専門家にご確認ください。
配偶者以外の相続人が自宅を相続しても特例は使えますか？
一般に、配偶者が取得する場合は同居・保有継続などの要件が不要とされる一方、同居していた親族や、いわゆる「家なき子」に該当する別居親族が取得する場合は、同居継続や申告期限までの保有継続など追加の要件を満たす必要があるとされています。要件は細かく定められているため、必ず税理士等の専門家にご確認ください。
出典・参考（公的機関）
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の税務・法務上の効果を保証するものではありません。個別の税務・法務判断は、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
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