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相続した空き家の3,000万円控除：要件と売却期限
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- 空き家
- 譲渡所得
この記事の結論
- 相続した被相続人の住まい（空き家）とその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売り、要件に当てはまると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁No.3306）。
- 令和6年1月1日以後の売却で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除の上限は1人2,000万円です。
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることが条件で、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」を付けて確定申告します。
親が一人で住んでいた実家を相続し、空き家のまま売る場合に使えるのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。相続税ではなく、売ったときの所得税・住民税（譲渡所得）を軽くする制度です。
控除額と対象期間
国税庁No.3306によると、相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できます。
令和6年1月1日以後の売却で、家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合は、上限が2,000万円になります。
対象になる家屋の3つの要件
相続の開始の直前に被相続人が住んでいた家屋で、次のすべてに当てはまるものが対象です。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと |
| 建物の種類 | 区分所有建物登記がされている建物（分譲マンション等）でないこと |
| 居住者 | 相続の開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと |
要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合などは、一定の要件のもとで入所直前まで住んでいた家屋が対象になります（国税庁No.3307）。
売り方の要件
売り方は次のいずれかです。どの場合も、相続の時から売る時まで（取り壊す場合は取壊しの時まで）、事業・貸付け・居住に使っていないことが必要です。
| 売り方 | 主な条件 |
|---|---|
| 家屋ごと売る（敷地も一緒に売る場合を含む） | 売る時に家屋が一定の耐震基準を満たしていること |
| 家屋を取り壊して敷地を売る | 取壊しから売るまで建物等の敷地に使っていないこと |
| 家屋ごと売り、翌年2月15日までに耐震改修か取壊しをする | 令和6年1月1日以後の売却に限る |
期限・金額・相手の要件
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること（他の相続人が売った部分なども合わせて判定）
- 同じ家屋等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など他の特例を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでないこと
たとえば2024年5月に相続が開始した場合、3年を経過する日は2027年5月で、その年の12月31日（2027年12月31日）が売却の期限になります。
確定申告に付ける書類
特例を受けるには、売った年の翌年に確定申告をします。国税庁No.3306が挙げる主な添付書類は次のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
- 売った資産の登記事項証明書等（相続で取得したこと、建築時期、区分所有でないことが分かるもの）
- 売った資産の所在地の市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」
- 家屋ごと売った場合は耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の日前2年以内の調査・評価のもの）
- 売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることが分かるもの
確認書は市区町村に申請して受け取るため、売却の前から必要書類を確認しておくと申告に間に合います。
相続税の申告とは別の手続
この特例は売ったときの所得税の特例で、相続税の評価や申告とは別の制度です。相続した不動産にかかる税金の全体像は相続した不動産の税金一覧に、相続税での土地の評価は相続税の不動産評価にまとめています。売らずに持ち続ける場合も、相続登記は義務になっています（相続登記の義務化）。
よくある質問
相続した空き家の3,000万円控除はいつまでに売れば使えますか？
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。また特例自体が令和9年12月31日までの売却を対象としています（国税庁No.3306）。
マンションでも空き家の特例を使えますか？
使えません。対象の家屋は区分所有建物登記がされている建物でないことが要件の一つです。ほかに昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続の開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったことも必要です。
相続税の申告とは別に手続が必要ですか？
必要です。この特例は所得税（譲渡所得）の特例なので、売った年の翌年に、譲渡所得の内訳書や市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて確定申告をします。
出典・参考（公的機関）
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の適用可否は税理士・所轄の税務署にご確認ください。
地域別の管轄税務署・相続手続きガイド
申告先の税務署は、亡くなった方の死亡時の住所地で決まります。地域ページでは管轄税務署の所在地・ 電話番号・管轄区域を国税庁の公表資料から掲載しています。
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